Menyewa Ruang Komersial
Beberapa pemilik bisnis di Florida Tengah kesulitan dengan biaya sewa.
Orlando terus mengalami peningkatan permintaan ritel yang stabil, namun menurut a Cushman dan Wakefield PasarBeat laporan.
Namun pasokan dan permintaan bukanlah satu-satunya masalah. Lokasi juga berdampak pada biaya sewa, kata Richard Lewin, profesor bisnis di Rollins College. Dia mengatakan sewa komersial dimulai dari sekitar $25 per kaki persegi di pusat kota Orlando dan Winter Park, tetapi bisa jauh lebih murah di daerah lain.
“Ketika kita memikirkan wilayah Orlando yang lebih luas, (yaitu) Sanford-Orlando-Kissimmee sebagai wilayah studi. Lalu kami mendapatkan harga sewa yang mungkin hanya $13-$15 per kaki persegi, tergantung ukurannya juga,” katanya.
Lewin mengatakan beberapa tuan tanah mencari harga sewa yang lebih tinggi untuk suatu lokasi karena ruangan tersebut berada di kawasan dengan lalu lintas tinggi dengan peluang pendapatan yang lebih besar, atau proporsi pemilik yang lebih tinggi dibandingkan penghuni.
“Ada biaya kenyamanan karena memiliki lokasi unik di area tertentu,” kata Lewin. “Dan hal ini benar-benar menjadi salah satu pendorong besar harga sewa di masa depan.”
Selain lokasi, Lewin mengatakan banyak tuan tanah yang mempertimbangkan kenaikan biaya konstruksi dalam harga sewa.
“Setiap kali kita melihat harga sewa, kita juga harus melihat analisis beli versus bangun. Jika biaya membangunnya lebih mahal daripada membelinya, maka ada kemungkinan besar seseorang akan membelinya dan bisa mendapatkan harga sewa yang lebih tinggi karena alternatifnya jauh lebih langka dan jauh lebih mahal ketika sudah dipasarkan,” katanya.
Lewin menambahkan bahwa untuk bisnis kecil-kecilan, kemampuan untuk meningkatkan skala bisnis dapat berdampak pada harga per kaki persegi, sehingga menurunkan biaya bagi penyewa.
“Tidak ada banyak insentif untuk membangun lebih banyak penawaran ritel bergaya butik yang sangat kecil. Kami telah melihat lebih banyak pop up dan cara lain untuk secara kreatif memenuhi kebutuhan ruang yang lebih kecil dengan biaya per kaki persegi yang lebih rendah,” katanya. “Kami tentu saja telah memenuhi pusat perbelanjaan dengan kompleks edutainment dan rekreasi untuk mencoba menghidupkan kembali kawasan tersebut.”
Pesta Menuju Kelaparan
Menurut laporan dari Cushman dan Wakefieldkebutuhan akan ruang telah melebihi pasokan baru selama lebih dari 4 tahun.
Pasokan memiliki waktu tunggu yang lama, kata Lewin, bersama dengan a kekurangan pekerja konstruksiyang membuatnya sulit untuk menambah ruang dalam jumlah besar dengan cepat.
“Karena perkembangan Orlando, secara historis, kami mencoba memenuhi proyek-proyek tersebut, namun beberapa di antaranya bergantung pada infrastruktur. Terkadang itu adalah jalan raya. Misalnya, proyek I4, yang menjadi hambatan selama bertahun-tahun, mengurangi kemampuan untuk memajukan beberapa proyek khusus ini.”
Sama seperti migrasi dan pertumbuhan penduduk yang berdampak pada perumahan yang terjangkau, hal ini juga berdampak pada pembangunan, yang semakin memperburuk masalah pasokan.
“Jelas ada banyak persaingan di Miami dan Tampa, namun wilayah tersebut menjadi jauh lebih mahal dan kurang terjangkau. Hal ini berdampak buruk pada Orlando. Faktanya, ada beberapa pengembang arus utama yang mungkin tidak menganggap Florida Tengah sebagai titik pertama dalam rencana pengembangan mereka,” kata Lewin.
Pengembang sedang mempertimbangkan konektivitas Bandara Internasional Orlando dan potensinya Koridor Sinar Mataharimenurut Lewin.
“Dan ada beberapa pembangunan kembali besar-besaran di pusat kota, distrik pengepakan, distrik susu, Church Street, dan integrasi fasilitas olahraga yang ada di sana, mencoba menjadikannya lingkungan yang lebih terintegrasi dan ramah serta dapat dilalui dengan berjalan kaki,” katanya.
Tergantung pada apakah pengembangnya berada di sektor swasta atau publik, kondisi inflasi saat ini dapat memengaruhi kemampuan mereka untuk menambah pasokan.
“Pasar swasta cenderung meminjam dalam jangka waktu yang lebih pendek, dan mereka tidak memiliki akses langsung seperti yang dimiliki perusahaan publik. Mereka bisa pergi ke konsorsium bank dan melakukan sindikasi pinjaman yang jauh lebih besar untuk proyek-proyek besar,” kata Lewin. “Tetapi dengan ruang yang lebih kecil, mereka sekarang harus menentukan harga kembali sebagian besar pinjaman yang jauh lebih murah dua atau tiga tahun lalu, dan hal ini akan menyebabkan berkurangnya kecepatan pelaksanaan pembangunan yang lebih kecil tersebut.”
Beli vs Sewa
Beberapa pemilik bisnis mencari cara untuk menyiasati biaya sewa yang tinggi.
Pada bulan Agustus, pemilik Gubuk Gula Nora di Orlando, membeli gedung itu melalui crowdfunding.
Membeli selalu merupakan pilihan yang lebih baik daripada menyewa, kata Lewin, dan ini bisa menjadi pilihan bagi sebagian orang terutama jika mereka berada di gedung yang lebih tua.
“Portofolio institusi cenderung tidak menginginkan bangunan dan properti yang sangat tua. Seringkali klien swasta kecil yang memiliki properti ritel atau komersial lainnya dapat membeli ruangan yang lebih kecil tersebut,” katanya.
Namun, Lewin mengatakan begitu properti dibeli, mungkin ada masalah dengan pemeliharaannya.
“Apa yang kami ketahui adalah bahwa kunjungan ke sektor ritel pada khususnya bergantung pada kualitas lingkungan di sekitar pembangunan. Banyak pengembang arus utama menghabiskan banyak waktu untuk 'membuat tempat' — mencoba menata area dan membuat pemandangan jalanan terlihat lebih baik. Bagi masing-masing operator, akan lebih sulit untuk memberikan dampak di seluruh wilayah,” katanya.